二手商铺投资

　　1、二手商铺的市场总体状况

　　近几年，在经济高速发展而银行利率又相对偏低的双重刺激下，越来越多有“大量闲置资金”的人利用投资来保值、增值的意欲加强，开始纷纷把目光转向充满诱惑力的商铺投资领域，北京的商铺热随着商铺供应量的迅猛增长不断升温，而随着城市规划和消费者需求的不断变化发展，社区性商业和区域性商业将成为北京未来商业发展的重点。

　　统计数据说明，从去年下半年至今，北京商铺供求两旺，餐饮类商铺的需求最突出。一方面，北京商业环境日益成熟，另一方面，越来越多的新兴成熟社区对区域内商业配套需求越来越多，并辐射到周边区域。同时，从北京经济的发展速度和城市建设的前景判断，市场对包括超市、便利店等在内的商铺的需求将继续保持旺盛的状况，而这些需求将为北京市商铺市场提供更多的发展空间，使商铺成为房地产开发和投资的又一个热点。

　　虽然现阶段的二手商铺还处于萌芽状态，但随着一手商铺热销高潮的来临，必定会有一些由于经营、还贷、出租不善的商铺流入到二级市场。而与新商铺在推出时的大造声势，夸大地段优势和前景以抬高价格相比，二手商铺更具投资潜力。一般，二手商铺在经过一段时间的市场洗礼，自身的优劣性和价值已“一目了然”，夸大的价格水分被挤压。此外，二手商铺一般带装修，买家不必在装修上花费太多，这也为买家节省了许多费用。

　　2、投资回报分析

　　购买商铺投资的目的有二：一是用以出租赚取收益;二是作为资金保值并升值的手段。二手商铺投资与前两种投资形式相比，投资单价高，总价高，投资区域性强。而不同品种商铺的租售价格也相差很大，中小型临街商铺、商业中心商铺、房产项目自带商铺等售价主要受地段影响，1万元/平方米—4万元/平方米不等。但二手商铺同时具备时效性强、空置周期短、空置率低等特点，且租金回报率高。目前，北京商铺投资平均回报率约为10%左右。优越地段的商铺投资回报率约为10%—15%左右，投资回收周期短。但同时，商铺容易受到周边环境及其时效性和政策性的影响。

　　3、热点区域和面积

　　地段是决定商铺售价的关键因素。对于以出租形式进行商铺投资的人士来说，除了地段因素外，面积也是影响出租价的重要因素。商铺的热点需求区域多集中在CBD及其辐射圈、东二、三环、亚运村、望京等区域，主干道及其临街的商铺需求旺盛。面积在50平方米—200平方米左右的商铺最为热租。

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