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1、征税人和扣缴权利人
1.房地产挂靠企业该当如何肯定征税权利人？
答：单位以承包、承租、挂靠体例运营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）表面对外运营并由发包人承当相干法令义务的，以该发包报酬征税人。不然，以承包报酬征税人。
2、进项税额抵扣
1.统一房地产开拓公司，既有新项目也有老项目，老项目挑选简略单纯征收，响应的单独本钱进项税额如何区分？由于房地产开拓产物出售周期普通比较长，按出售额区分实践操作比较艰难，另有一些新建的公建配套，本钱分摊到新旧项目，进项如何区分？
答：依据财税〔2016〕36号文附件1第三十四条规则，简略单纯计税办法的应征税额，不得抵扣进项税额。若统一房地产开拓公司，既有新项目也有老项目而辨别合用普通计税办法和简略单纯计税办法的，应将进项税额进行区分。关于没法区分不得抵扣进项税额的，依据财税〔2016〕36号文附件1第二十九条的规则计较不得抵扣的进项税额。
2.购入在建工程取得的发票能否可以作为进项抵扣？
答：购入不动产在建工程取得的发票可以抵扣，其进项税额应依照相关规则分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
3、出售额
1.依照政策规则，房地产开拓企业中的普通征税人，出售自行开拓的房地产老项目，可以挑选合用简略单纯计税办法。请问如何界定“房地产老项目”？
答：房地产老项目，是指：
（1）《修建工程施工答应证》说明的条约完工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（2）《修建工程施工答应证》未说明条约完工日期或许未取得《修建工程施工答应证》但修建工程承包条约说明的完工日期在2016年4月30日前的修建工程项目。
2.普通征税人的房地产开拓企业出售开拓的房地产项目，能否可以扣除受让地盘的价款？
答：依据《财务部国度税务总局关于全面推开停业税改征增值税试点的告诉》（财税〔2016〕36号）附件2第一条第（三）款第10项的规则，房地产开拓企业中的普通征税人出售其开拓的房地产项目（挑选简略单纯计税办法的房地产老项目除外），以取得的局部价款和价外用度，扣除受让地盘时向当局部分支付的地盘价款后的余额为出售额。
3.因地盘交纳的契税、配套设备费、当局性基金及因延期交纳地价款发生的本钱可否归入地盘价款扣除？
答：依据《房地产开拓企业出售自行开拓的房地产项目增值税征收治理暂行方法》第五条的规则：支付的地盘价款，是指向当局、地盘治理部分或受当局拜托收取地盘价款的单位直接支付的地盘价款。因而，不包罗市政配套费等当局收费、契税、配套设备费、延期交纳地价款发生的本钱等其他用度。
4.当期答应扣除的地盘价款=（当期出售房地产项目修建面积/房地产项目可供出售修建面积）*支付的地盘价款，房地产项目可供出售修建面积可否将用于出租、自用的物业面积剔除？
答：房地产项目可供出售修建面积不可以将用于出租的、自用物业面积剔除。
5.项目前期产生的补缴地盘出让金，是在盈余未售物业面积中均匀抵减，仍是可以对之前的进行一次性调剂？便是否可用“累计应抵-累计已抵”作为本期数？
答：可以对之前的进行一次性调剂。
6.房地产企业拆迁弥补费是否是不能扣除项目？
答:拆迁弥补费假如同时满意以下前提的，可以不计入出售额。
（1）由国务院或许财务部同意建立的当局性基金，由国务院或许省级群众当局及其财务、价钱主管部分同意建立的行政事业性收费；
（2）收取时开具省级以上（含省级）财务部分监（印）制的财务单据；
（3）所收金钱全额上缴财务。
7.假如具有地盘返还款，企业实践需求支付的地盘价款可能要小于地盘出让条约列明的地盘价款，该种状况下可以扣除的地盘价款的范畴是否是只包括企业直接支付的地盘价款？
答：按实践取得的省级以上（含省级）财务部分监（印）制的财务单据所列价款扣除。
8.统一法人多项目转动开拓，新拿地支付的地盘出让金能否能够在其他正在出售的项目的出售额中抵减？
答：依据《房地产开拓企业出售自行开拓的房地产项目增值税征收治理暂行方法》第四条规则，房地产开拓企业中的普通征税人出售自行开拓的房地产项目，合用普通计税办法计税，依照取得的局部价款和价外用度，扣除当期出售房地产项目对应的地盘价款后的余额计较出售额。因而，地盘价款不得在其他项目的出售额中扣除。
4、应征税额的计较
1.房地产开拓企业采纳预收款体例出售所开拓的房地产项目，在收到预收款时依照3%的预征率预缴增值税。如何确认预收款，项目完工日前收取的金钱都是预收款？仍是收楼或许操持产权证之前收取的金钱都是预收款？
答：在没有新规则前，预收款为收楼或许操持产权证之前收取的金钱。
2.房企出售时收取的诚意金、定金能否需求征税？
答：出售行动建立时，诚意金、定金的本质是衡宇价款，需求计较交纳增值税。出售行动不建立时，假如诚意金、定金退还，不属于征税人的支出，不需求计较交纳增值税；假如诚意金、定金不退还，属于征税人的停业外支出，不需求计较交纳增值税。
3.买房背约补偿支出能否为价外用度需求征税？
答：出售行动建立时，买房背约补偿支出属于价外用度，需求计较交纳增值税；出售行动不建立时，买房背约补偿支出属于停业外支出，不需求计较交纳增值税。
4.2016年5月1往后产生的退补面积差，如何交纳税款？
答：（1）2016年5月1往后产生退面积差款，假如该征税人没有交过增值税，应向地税操持退还停业税税请求；假如该征税人已交过增值税，直接向国税操持退还增值税请求。（2）2016年5月1往后产生补面积差款，征税人应向国税交纳增值税。
5.房地产公司衔接三旧变革项目，在营改增试点前收买了城中村的老屋子，然落后行撤除偏重新开拓建立，因为在5月1日前已收买了该局部老屋子，但撤除任务仍在进行中，没法取得施工答应证，可是该局部老屋子的收买价钱很高，本钱很高，关于该种状况能否有响应过渡政策？
答：依据《房地产开拓企业出售自行开拓的房地产项目增值税征收治理暂行方法》第八条：普通征税人出售自行开拓的房地产老项目，可以挑选合用简略单纯计税办法依照5%的征收率计税。一经挑选简略单纯计税办法计税的，36个月内不得变卦为普通计税办法计税。
6.房地产开拓企业中的普通征税人具有多个房地产开拓项目，能否可以依据规则辨别挑选简略单纯计税办法或普通计税办法计税？
答：依据《房地产开拓企业出售自行开拓的房地产项目增值税征收治理暂行方法》的规则，房地产开拓企业中的普通征税人出售自行开拓的房地产老项目，可挑选合用简略单纯计税办法计税或普通计税办法计税；出售自行开拓的房地产新项目，应合用普通计税办法计税。因而，房地产开拓企业具有不同时期开拓的多个新老项目，可按上述规则辨别挑选合用简略单纯计税办法或普通计税办法计税。
5、征税地址和征税权利时间
1.因为房地产开拓产物出售周期长，可能逾越营改增前后，2016年4月30日前签署的购房条约，局部金钱在2016年5月1往后收取，能否可以在2016年4月30日前全额交纳停业税、全额开具发票？不然将呈现一套房局部交纳停业税局部交纳增值税。
答：2016年5月1往后收取的金钱应依据《停业税改征增值税试点施行方法》第四十五条规则的增值税征税权利产生时间判别确认支出，并交纳增值税。
6、发票开具
1.普通征税人出售自行开拓的房地产项目，在营改增之前收取的预收款曾经申报了停业税可是没有开具发票，营改增以后需求开具发票，有什么处置方法？
答：依据《国度税务总局关于公布的通知布告》（国度税务总局通知布告2016年第18号）的规则，普通征税人出售自行开拓的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报交纳停业税的预收款，未开具停业税发票的，可以开具增值税一般发票，不得开具增值税公用发票。国税部分对开具的增值税发票不再征收税款。
7、征税申报及预缴
1.房产预售按3%预缴的税款，在产生征税权利时未抵减完的可以结转下期持续抵减，但因后续没有出售支出，预缴3%未抵减完的，可否退税？
答：未抵减完的预缴税款属于多缴税款，操持登记税务注销时可以请求退税。
2.房地产公司多个老项目同时出售，有预收款支出，是汇总申报仍是分施工证申报？
答：依据《房地产开拓企业出售自行开拓的房地产项目增值税征收治理暂行方法》（2016年18号文）第十二条：普通征税人应在取得预收款的次月征税申报期向主管国税机关申报税款。所以，房地产公司应在次月汇总申报。
8、其他
1.房地产开拓企业在出售商品房时，可能会同时供给平装修及局部家具、家电，如何界定互相联系关系的运营行动是“兼营”仍是“夹杂出售”？
答：出售商品房时供给平装修应依照兼营行动征收增值税；供给家具、家电属于夹杂出售行动，应依照该征税人的主停业务交纳增值税。
2.如何算一个项目？分期项目在2016年4月30日前后辨别取得《修建工程施工答应证》，是作为一个项目仍是不同项目？
答：按《修建工程施工答应证》进行项目区分。分期项目辨别取得《修建工程施工答应证》应作为不同项目处置。
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