站在2017年终点回望，方才过来的2016年对楼市而言是波涛壮阔的一年，是歉收的一年，也是风险积累的一年。在调控政策稠密出炉以后，2017年房地产市场何去何从?房企将如何应对政策转变?近期上海证券报专访了万科总裁郁亮。在分析了2016年房地产行业狂飙突进景象及缘由以后，郁亮以为，一线乡村最近几年来房价下跌过快、房价太高曾经成为一个比较一般的问题，假如任由这类场面发展上去是风险的。而树立长效机制是保证房地产行业颠簸健康发展根本道路。
谈地王谈出售：短跑最忌步子乱
上证报：2016年可谓是一个“地王年”。您以为招致地王频出的主要缘由是什么?企业的杠杆是否是用得过大?会不会数年后仍有地王难以解套?
郁亮：影响地价的要素良多，包罗地盘供给、货泉情况、财产前景等。比方局部乡村地盘供给继续缺乏，企业手中地盘资本继续增加，不拿地将面对无米下炊之忧。又如2015年以来室第市场逐渐回暖，招致局部开拓企业对将来预期过于悲观，呈现非感性拿地行动。另外，社会活动性较为富余，可设置装备摆设的优良资产又绝对充足，为局部较为保守的企业加杠杆拿地供给了可能。
2016年10月一些大中乡村连续出台了限购限贷等调控办法，成效很分明。将来一年内，全国商品住房成交量很有可能大幅降落，后期房价下跌过快的乡村，价钱也可能回落。关于局部地价太高的项目来讲，成本率可能会被进一步紧缩。
万科最近几年来一向坚持谨慎的投资战略，严格掌握投天分量，依据市场情况和实践发展需求合理弥补项目资本，地盘储藏一向保持在比较合理的程度，既能包管将来两三年的发展，又不会背上繁重负担。
上证报：与地王频出响应的是2016年全部楼市出售极端火爆。包罗万科在内的多家房企2016年出售额都超越了3000亿元，在这个出售量级上，您以为出售冠军或许龙头另有多粗心义?如斯出售小年生怕难以在2017年继续上去。作为一家一向寻求可继续发展的房企龙头，万科如何掌握出售节拍?
郁亮：不论政策情况怎样变，也不论市场怎样变，万科为一般人盖好屋子的定位没变，稳健运营的思绪没变。公司一直坚持顺势而为，主动出售，保持优良的出售速度。
现金流也很主要。这两年我们重复提的一个理念是：坚持以现金流为根底的实在价值发明。之前总司理眼睛盯着出售额，如今不但要有签约出售，更要确保回款率。
排名是公司运营的后果，而不该是公司运营的目的。运营公司就像跑一场没有起点的马拉松，要害不在于短时间内的冲刺。企业之间的合作到最初比的不是体重，而是肌肉、肺活量、耐力这些健康目标。在万科32年的汗青上，也有过良多崎岖，我们坚持依照合适本人的节拍来，短跑最忌步子乱，景物长宜放眼量。
谈目的谈房价：任由房价过快下跌很风险
上证报：之前万科有几个对标企业，从索尼到新鸿基再到美国的帕尔迪，如今万科曾经逾越这些公司了，另有新的对标公司否?万科的将来定位或许最终目的是什么?
郁亮：实体经济是中国经济社会最坚实的根底，万科一向倡导向中国制造业学习，以华为公司为代表的一批优良中国企业所表现出的实业精神，是这个时期最珍贵的财富。
华为中心价值不雅是三句话：以客户为核心，以斗争者为本，临时坚持艰辛斗争。这也是我们要学习和坚持的理念。华为的胜利经历通知我们，尽管手艺很主要，本钱很主要，但最要害的仍是人，和把人高效组织起来的机制。
万亿大万科是我们将来十年的计谋目的，为完成这个目的一直坚持两条主线，一是顺应乡村发展转变的需求，从繁多室第开拓商转为乡村配套服务商，乡村需求什么就做什么，比方贸易、物流、财产办公等;二是顺应客户不时转变的需求，拓展养老、度假和教育等营业。
上证报：地价飙升亦刺激了房价水长船高，高房价曾经发生诸多反面影响，颠末大涨以后，2017年房价会不会回调?
郁亮：将来房价会不会降落?这个可能性是有的，在这一轮调控的布景下，后期房价下跌过快的乡村，将来一年将面对价钱回落的压力。但另外一方面，我其实不以为会有“崩盘”的风险。杠杆太高是房地产市场发生泡沫的本源。目前，列国按揭存款最低首付大多在20%以下，另有零首付的，而我国的首付比例一直较高，且住民储蓄率一向处于高位，偿本付息能力强，杠杆风险较低。过来几年的炒房行动曾经很少见了，当局调控手段也很无效很实时，房地产的整体杠杆程度能失掉无效掌握。
固然，一线乡村最近几年来房价下跌过快、房价太高曾经成为一个比较一般的问题，假如任由这类场面发展上去是风险的。所以这一次调控很有需要，也十分实时。
谈协作谈机制：金融和财产其实不是自然统一的
上证报：有评论以为，中国房地产曾经步入后开拓时期，金融本钱对房地产市场的“入侵”或搅局是个十分主要的标记。您怎样界说2016年当前的中国房地产市场特质?2017年这个行业需求亲密关心哪些转变或许目标?金融本钱与财产本钱可否经过良性博弈走向共赢?其边境在那里?
郁亮：我以为叫什么时期其实不主要，不论是白银时期，仍是后开拓时期，一个很分明的趋向是，行业颠末飞速发展后，增速开端下滑，市场曾经进入室第充足和多余共存的时期，而保守的贸易多余景象愈加严峻;另外一方面，城镇化进程还远远没有完毕，跟着乡村的发展，我们看到更多新的业态开端衰亡，比方物流、养老、教育、度假财产，这些业态的发展常常需求临时金融本钱的支撑，从这个意义上说，金融本钱在促进行业转型中的确会起到要害性的感化。反过去看，这些业态将来有可能为金融本钱供给临时波动的收益。所以，金融和财产其实不是自然统一的，协作双赢、互惠互利才是常态。
上证报：2016年年末中央提到要放慢研究树立契合国情、顺应市场纪律的房地产颠簸健康发展长效机制。您以为该当如何树立长效机制，可以从哪一个环节破局?
郁亮：树立长效机制是保证房地产行业颠簸健康发展根本道路。长效机制要害应包罗以下四点：一是进步地盘应用效力，树立地盘多元化供给制度。二是借助轨道交通放慢卫星城、乡村群的建立。三是发展租赁市场，为新市民供给更多可接受的住房。四是培养新型房地产和不动产服务行业，开拓新的投资增加点。
城镇住房发展起首要处理住民的住房问题，最近几年来国度在发展租赁市场方面曾经推出了一系列政策，明白了发展标的目的，国务院曾经出台了《关于放慢培养和发展住房租赁市场的若干看法》，2016年出台的《推进1亿非户籍生齿在乡村落户计划》中，也高度强调了租赁在处理城镇住民住房问题傍边的主要意义。将来假如相干的政策施行细则能够尽快落地，住房租赁市场将无望迎来疾速发展。
上证报：您说的“树立地盘多元化供给制度”若能落实将十分有益于房地产行业健康可继续发展。但仿佛难度很大。
郁亮：难度肯定会有，即便在一个公司内推进制度转变城市碰到阻力，更不必说地盘供给这类牵一发而动全身的制度，需求谐和各个方面的联系。但最主要的是这类转变能不能给社会带来益处，决议计划者能不能下定决计去推进，在这一点上，我持悲观的立场。
我们留意到，疆土部2016年11月23日出台的《关于深化促进城镇低功效地再开拓的指点看法(试行)》中，曾经提出了“鼓舞原国有地盘运用权人自立或结合变革开拓”，在制度上曾经有所打破，这是一个主动的旌旗灯号。
上证报：的确如您所言，中央方面曾经开释主动旌旗灯号，尤其是中央经济任务集会以“屋子是用来住的，不是用来炒的”一语定调房地产市场，这仿佛很符合万科发展理念?
郁亮：关于中央提出的“屋子是用来住的，不是用来炒的”，我十分支撑。万科一向坚持为一般人盖好屋子，盖有人用的屋子。我们不做地王、不囤地、不捂盘，而是寻求做好屋子、好服务、好邻人。作为乡村配套服务商，我们要随着乡村发展转变走、随着客户转变走。