“量价齐跌、回归感性。”这是目前描述中国热门乡村楼市调控新政后几次呈现在各大收集和媒体上的两个词语。
外表数据的感性，真的能代表楼市调控实效吗?我们希冀经过剖解一只麻雀，来一窥本相。
昆山，中国百强县的领头羊，以毗连上海的共同天文优势，吸收了少量的外来者。在这一波楼市大涨中，房价涨幅一向走在全国热门乡村前列，一度处于第二和第三的位置。
在楼市新政施行一个月之际，上证报记者奔赴昆山，明察暗访近十天，力图经过此次草根调查复原一个实在的楼市近况。
“昆山房价跌了?怎样可能!”近日，江苏昆山某房企出售司理丰荣(假名)面临上海朋友的发问，一脸惊讶。
昆山市位于江苏省西北部，与上海嘉定、青浦两区交界，从上海驱车1小时左右便到，而乘高铁则仅需十几分钟。便利的交通，使昆山成为上海楼市辐射区域中的“价值高地”。
中国指数研究院的统计数据显现，今年以来，昆山房价一路上扬，从1月份的9513元/平方米均价涨至10月份的13871元/平方米，此中，4月份、8月份、9月份的涨幅辨别位列全国第2、第三和第四。
但跟着“十一”前后调控新政的稠密出台，昆山炽热的楼市缓慢降温，10月份总成交量环比暴涨75.4%。不外，量涨价没跌，房价环比持续下跌了2.58%。
但记者多方实地调查发觉，量缩价稳的面前，有一只要形之手在强无力地进行干涉与调控——严控一手房的网签速度，严限二手房当局存案价。如斯双拳反击，成交量暴涨立马出现。“可是这只是负薪救火之举，覆盖了楼市本相。”有不雅察人士如斯以为。
高冷的楼市
记者在花桥镇转了一圈，巨细楼盘都冷冷落清、客户寥寥，要末无房可卖，要末价钱没有松动。20千米外的昆山郊区的楼市景象异样如斯。
从上海坐地铁11号线向西究竟站即是昆山的花桥镇。这里高楼林立，小区密布，仿佛一座新兴乡村。
暮秋的冷雨在花桥街道淅淅沥沥飘落。与外地楼市的“高冷”(价高而成交油腻)姿势相映成趣。
作为昆山房价最高的区域，花桥一年前大局部楼盘在8000元/平方米左右，但今年一路猛涨，翻倍成了常态，并且一房难求。
记者冒雨走进新城郡尚海，这是花桥目前几个还在售的楼盘之一，奢华的欢迎大厅散坐着几个客户。一名中年女客户通知上证报记者，她是苏北人，平常在上海经商，此次来是签购房条约的。之所以挑选到昆山置业，是由于“这里离上海近，房价比上海廉价许多。”
目前该楼盘出售均价在2.8万元/平方米左右，“假如你有购房资历又肯定要买的话，我可以帮你向公司请求一点扣头。”售楼小姐说。
地下信息显现，新城郡尚海是2015年年终拿的地，地价约5000元/平方米。2015年10月18日收盘，首批推出5幢电梯洋房，均价在1万元/平方米至1.15万元/平方米。
记者问房价会不会跌时，售楼小姐笑了，“不可能。给你优惠是由于我们是上市公司，要走量，否则，我们可以像其他楼盘一样比及来岁再卖，来岁房价还会涨。”
紧挨着新城郡尚海的是越秀地产[-0.77%]和广电地产结合开拓的大型楼盘星汇兰亭，记者出来时没有一个客户，三两个售楼小姐聚在一边谈天，对记者的到来也是爱理不理：“只剩20几套房了，并且只要一种户型了，价钱上没有任何优惠。”
记者在花桥镇转了一圈，虽然巨细楼盘都冷冷落清、客户寥寥，但要末无房可卖，要末价钱没有松动，作为卖方的房企照旧显得十分强势。
20千米外的昆山郊区楼市景象异样如斯。
昆山南站左近的碧桂园[-1.04%]吉田国际广场和象屿珑庭的室第已出售一空，仅象屿珑庭还剩局部办公用房可卖。位于城西行进路上的昆山华润国际社区，虽有局部尾房在售，但均价为1.9万元/平方米左右，相比楼市新政前没有涓滴的下跌。
记者发觉，新政后收盘和加推的楼盘，出售价钱和新政前基底细当，依然居高不下。
10月12日，张浦森隆满园加推新居源，均价1.05万元/平方米。10月21日，纯新盘长顺城际英伦初次收盘，售价1.06万元/平方米至1.3万元/平方米。10月30日，万达广场优悦SOHO收盘，均价1.05万元/平方米。
花桥某房企出售卖力人以为，如今房价很难降上去，库存已清得差不多了。像华润、新城等大型开拓商有功绩请求，价钱可能有一点优惠，小开拓商卖一套就是一套的成本，根本不会思索降价。
昆山房产信息数据显现，10月份，昆山总成交1655套，相比9月份的6731套，降落75.4%。记者查阅了客岁1月以来昆山各月成交数据，除客岁春节地点的2月份之外，其他月份的成交量均远高于今年10月份。
按常理，量的暴涨，普通会动员价钱的降落，可目前的近况是昆山各区域的房价并没有呈现松动迹象，照旧十分坚硬。依据《10月中国房地产指数[-0.57%]系统百城价钱指数演讲》：10月昆山新居均价13871元/平方米，相比上月下跌了349元/平方米，环比下跌2.58%。
即使有一般区域房价相比新政前稍微有些降落，主要缘由仍是一些楼盘处于封盘形态，并没有对外报价，影响了区域的均价。
昆山多家房企的营销人员暗示，今年的年度营销方案早已在前三个季度逾额完成，开拓商没需要在春节前降价出货。
他们以为，昆山房价主要遭到上海和姑苏的影响。昆山作为上海经济圈的辐射地，外来生齿大大超越外地，将来较长时间内，昆山购房者数目照旧庞大。
不外，他们也坦承，昆山楼市目前空置率较高，良多人在昆山置办住房，但任务地址却在上海，平常很少过去住。
神妙的“网签水龙头”
网签这把利器，使用神妙的话，不只能让楼市成交量“乖乖听话”，并且还能在一段时间内抹平房价涨幅。
与浩繁市场化的商品可极其自在地买卖不同，衡宇生意需求经过当局部分来告竣产权交割，此中“网签过户”这个关隘成了当局调控房产买卖流量最好兵器。
“网签就恰似一个水龙头开关，想快就开大些，想慢就拧紧点。”有市场人士如斯说。
昆山是如何拧紧网签水龙头的呢?上证报记者在调查中发觉，昆山楼市新政后，一方面是外地楼市成交量的急剧降落，另外一方面是一手房网签的速度加快，和网签门坎的大幅度进步，一些低价房很难获得网签或领到房源出售答应。
“即便有人买了屋子，如今也不是想网签就可以网签得了的。”某央企昆山项目部的出售人员林苗(假名)感慨道，当局如今对房企的管控愈来愈严。
林苗说，10月4日起，除贸易和办公楼以外，昆山一切的网签都停失落了，一手房条约要书面送给当局审查，并进行价钱存案。“如今能经过网签的，都是新政之前的票据，10月4往后的票据，绝大少数还被卡着。”
之前缺个证或证照过时的，羁系部分很少来查，也不影响出售和网签。如今不可了，物价、房管、工商等法律部分城市来，对开拓商一整套证件进行检查，检查经过了，才给网签资历，但也只是给一个条约草稿，网签存案要到住建局现场操持。假如外面有一个细节具有问题，网签就不让经过。
如今，巨细房企都在对付各类检查，弥补和完美当局所需的各类证件和资料。一些小型开拓商会把购房者的认购周期拉得比较长。
更值得留意的是，网签这把利器，使用神妙的话，不只能让楼市成交量“乖乖听话”，并且还能在一段时间内抹平房价涨幅。“最简单粗犷的做法就是低价一手房不给你直爽网签。”有中介如斯暗示。
记者调查发觉的确有此迹象。一些出售均价较高的屋子，网签难度很大。昆山一家大型房企的出售人员通知上证报记者，目前价钱高于1.8万元/平方米的室第依然没法网签，这局部的房源数目不在多数，这也是10月份楼市成交量环比大幅降落的一个缘由。
碧桂园吉田国际广场的出售人员暗示，新政出台后，价钱超越1.8万元/平方米的一手房都不给网签。假如要买新的屋子，需求比及来岁4、5月份，详细售价目前还不清楚。
10月21日收盘的纯新盘长顺城际英伦，收盘均价为1.06万元/平方米至1.3万元/平方米。楼盘出售人员说，对这一售价，老板很是无法，由于新政前物价局答应的均价是1.4万元/平方米至1.5万元/平方米，新政后，物价局又从头进行了核价，将售价降至目前的收盘价。
“假如不施行新的价钱，当局就不给网签存案。” 出售人员说，当局经过新政卡住投资客，也把开拓商的价钱压了上去。
长顺城际英伦的销控表显现，此次收盘推出的三栋楼简直售罄，目前仅剩下几套楼层较差的屋子。
外地一家大型房企营销卖力人通知上证报记者，他们的楼盘均价在2万元/平方米以上，比来预备收盘，但房源出售答应一向没有申领到。
这位卖力人暗示，全国楼市草木皆兵，昆山市当局不可能没有压力。若房价涨幅持续排在全国前列，结果不可思议，当局终究不期望市场被更严峻的政策一下拍死，在此时“手动降价”，限制低价盘入市，也契合道理。
现实也证实上述调控成效分明，昆山10月份房价涨幅在全国的排名一会儿从9月份的第四位大幅度下滑到第十五位。
不外，昆山市住建局办公室卖力人承认具有报酬掌握房价的状况。他在电话中通知上证报记者，昆山的楼市政策局部依照姑苏市当局的相关请求来施行，并没有独自的规则。他宣称没传闻过售价1.8万元/平方米以上的屋子不让网签的状况。
据了解，昆山楼市新政9月28日下达，10月4日零点开端施行，但施行细则直到10月22日才正式落地，这期间，全部昆山楼市简直处于发展形态。10月22往后，新老施行政策瓜代，市场进入过渡调剂期，早一批收盘的房源在逐渐清理。
业内助士估计，到11月中旬乃至年末，昆山楼市都将处于这样的调剂形态，加上彀签和房源销许的掌握，接上去的四时度成交量将会持续萎缩，价钱涨幅也会随之收窄。
值得一提的是，记者调查中还发觉，昆山二手房的网签阶段，还搀杂着一些为放慢买卖进程，破费一两千元买号过户的景象。
众多的阴阳条约
关于二手房市场阴阳条约的状况，昆山市住建局办公室卖力人暗示，这个景象是全国性的，不是昆山独占的。
一手房的调控宝贝是奇异的网签关，二手房的调控宝贝则是评价关。
炒楼的人都知道，二手房买卖中阴阳条约很是遍及，这类“周瑜打黄盖”造假景象面前，主要有两大诉求——为了避税或为了做低价格套取银行存款。
但昆山二手房市场阴阳条约之所以众多，还搀杂着更班驳的行政颜色。
在昆山打工的安徽小伙杨军(假名)上月在巴比伦广场买了一套二手毛坯房，并于近日完成了过户手续。买卖条约显现，该房面积为89.99平方米，总价款115万元，而房产买卖核心开出的增值税发票显现，89.99平方米，总价款80.09万元。
杨军通知记者，条约上的价钱115万元是实践成交价，约1.27万元/平方米，增值税发票上的价款是房产买卖核心过户时存案价，约9000元/平方米。
也就是说，昆山市房产买卖系统里该房的成交价要比杨军实践购置的价钱低3000多元/平方米，总价少了约35万元。
杨军暗示，35万元的差价局部，他用现金支付给了卖家，也没有发票，卖家只给了他一张手写的收据。
价钱为什么评价这么低?杨军问过房产评价机构，对方的回答是依照相关部分制订的评价规则和订价根据来肯定的，估价太高或太低，电脑存案系统都通不外。
江南幻想小区左近的一家中介王先生通知记者，银行卡着存款不能出问题，当局限制过户价，这就招致了五花八门阴阳条约的呈现。
在花桥运营着多家房产中介的李明(假名)通知记者，二手房的阴阳条约由来已久，之前买卖单方大多是为了逃税。但这一轮房价暴跌后，相关部分以为房价虚高，对一些二手房实践成交价其实不承认，尤其是有存款的。
李明手指着公司左近的鑫苑国际花圃小区说，这里的二手房价钱目前大多在1.8万元/平方米至2万元/平方米，但房产过户时真实的存案价普通要比实践价每平方米差7000千元到1万元。
李明以为，当局对楼市调控后，存案价基本是依照最低限价进行的，多是为了防备银行放贷的风险。
关于二手房市场阴阳条约的状况，昆山市住建局办公室卖力人暗示，这个景象是全国性的，不是昆山独占的。
小小昆山，其实不能代表中国热门乡村楼市之全貌。但麻雀虽小，五脏俱全。“昆山毗连上海，从昆山楼市看上海楼市，是个很讨巧的视角。”有房产中介如斯暗示。
在做了10多年房产中介的马军(假名) 看来，房价涨到一按时候就会被打压。马军说：“后市会如何，你得看打压的手法是釜底抽薪仍是负薪救火。”就目前昆山调控手法而言，马军坚决看好后市。