为何说北上广深的房价远没有见顶？
文/梁红
房地产问题，这是一个转了十几年圈往返折腾也没有处理实践问题，后果就是房价越调越高。那么，房地产究竟是多余仍是求过于供？
判别房地产问题，主要的是弄清究竟有多少库存，并且是把1、2、三乃至四线乡村都放在这来统计。客岁屋子卖的欠好，有些人谈到中国的生齿构造，生齿老龄化，以为房地产这辈子再也见不到黄金白银的时期了。
我们的乡村化率究竟是多少，这个词叫“乡村化率”，而不是“城镇化率”，镇一级占乡村化率56％的四成。这跟我们非农户口37％差不多，也就是说真实的乡村化率不会超越40％。跟其他国度比较，只能算是刚到半山腰。说比来一个调剂比较好，东莞、义乌都往上抬的。
外洋的乡村化率是一个生齿密度的观点，而中国的乡村是一个行政观点，1、2、3、四线不知道是依据什么区分的。全球的乡村化基本有一个大的趋向，假如人可以本人决议去那里生活和任务，最初一定会有七成到八成人住在乡村，并且这些人一半以上住在大乡村。至今日本东京的生齿还在涨，美国纽约的生齿还在涨。
生齿和地盘的天赋来说，一百万以上生齿的乡村，有良多数字中国该当落在美国和日本之间。假如做的好我们会像美国，假如做的欠好则更像日本。比方在生齿汇集度上不像日本那么密，可是一定比美国密。所以，一百万以上生齿的乡村是美国的一半，日本的三分之一。五百万以上生齿的乡村仍是美国的一半，是日本的四分之一。
我们如今具有万万级生齿的乡村，加上重庆该当算是五个。假如14亿生齿七成住在城里，这七成外面一半以上又在万万级生齿的乡村。中国至多短少10到15个万万生齿的大乡村。与其他国度很不同的地方，是我们的生齿不能那么自在地活动，由于你在外地落不了户口。
党的十八届三中全会文件和“十三五”的计划都有良多的表述，在我看来最主要的旌旗灯号，是在户籍制度变革上要有相当水平的打破。到2020年，寓居证该当是辨认中国公民独一的证件，不能再分谁是农业户口，谁长短农户口，一概只要一个寓居证。
让生齿自在活动，自立挑选寓居和生活的地方，这是全球的一个潮水。
房地产供给缺乏的主如果大乡村。这些年来，我们老是要冲击所谓房地产的投契需求。实践上，中国的住房需求主如果乡村改良性购房加上乡村生齿进城形成的。
什么是刚性需求？严格意义上讲刚性需求就是人没有屋子住。而中国的住房用地世界第一，乡村住房用地在95％以上，即便在变革关闭之前，谁也没有住小巷上。乡村住房变革以后，多年来为何另有人一向在买屋子？目的就是改良寓居前提的需求。我们有良多屋子实践上不太合适寓居。乡村住房有良多建成年月很早，约莫25％没有自力的茅厕和厨房。因而，凡是有了购房能力，人们必需搬到新居子住。
依据第五次和第六次生齿普查的数据，2000年-2010年，中国乡村的住房自有率是降落的。中国人喜爱储蓄，攒点钱就要改良本人的寓居前提。我们总说要多建80-90平方米的屋子，这类政策很恐怖。由于实践上，改良型购房中最好卖的是120平方米左右的屋子，一家人父母加上孩子住在一起。
我对中国房地产一点都不担忧。2014年房地产买卖额8万亿群众币，此中85％是首套房，第二套的占15％。一般数字该当是一半对一半，也就是说，良多限购政策把改良型需求全给挤进来了。只需敢铺开限购，购房的需求就进去了。
中国的房地产市场比股票市场恐惧很多，老苍生（47.000， -1.06， -2.21％）的杠杆太低了。两三百亿的首付贷和一年十万亿的买卖量十分小，没相关系。中国大局部人有一套屋子，基本没有人睡在街上。从某种意义上讲，我们的支付的能力比普通兴旺国度强的多。我们的房价占支出比重很高，这个不冲突。美国房贷占GDP的比例，房贷占住民可安排支出的比例还没有我们高呢。
住房库存多是判别房地产走势最主要的信息。可是库存数据是否是有价值，起首要看它的一个周期，和我能找到的价钱旌旗灯号是否是能对得上。假如库存多，一定不会跌价，库存少则一定跌价。
这是我们从各个乡村统计进去的可售住房面积。有个红线叫12个月，是指库存低于12个月就开端跌价，假如远远超越12个月就要降价。
一线乡村个位数库具有半年以上，二线乡村在12个月左右，三线乡村15个月左右。看一下这边的价钱，客岁一线乡村北、上、广、深固然是疯涨，今年只剩下3、四个月的库存。二线乡村今年三月份曾经到10了。三线乡村也该当是正增加了。
我们有点奇异，这些数字其实不是今天赋呈现的。比来限购的几个乡村在六个月前就曾经看到了。我们对钢铁库存、水泥库存这些产能十分多余的财产，汗青上都呈现太重大的判别掉误。主要缘由是做期货的良多投资者，在库存上数据十分狼藉，十分不一致。
这是2007年以来的数据。1、2、三线乡村的走势有区分吗？可能程度有区分，一线涨的高点，二线涨6％，可是动摇标的目的没有区分。
高房价是怎样炼成的？自己说有点像瞽者摸象，摸着尾巴说是一根细绳，摸着象腿说像一个柱子。我们摸到的是，中国的地盘供给国度掌握很严，地盘用处也是严格控制，究竟用了多少室第用地，这个数仍是有的。
上面这个表是城镇室第用地占疆土面积和城镇建立用地占疆土的面积。中国的数字不管是跟美国、日本比，仍是跟香港比，我们都低的不幸。在过来十几年地方当局招商引资，供给了少量廉价或许廉价的工业用地和贸易用地的，最初挤的室第用地很少。
从中国的地价散布看，乡村地盘不能碰，这类地盘从某种意义讲是无价，或许说是小产权房。依据第六次生齿普查的数据，假如我们把小产权房这局部数据拿失落，全部乡村的室第空置率是0。如今大乡村相当的住房是靠小产权房弥补的，深圳是最多的。北京比来拆失落了良多的小产权房，住房的拥堵水平会直线下降。
贸易用地、工业相干用地肯定是更多了。盖钢铁厂，建水泥厂有GDP，你的地盘贵了人家企业还不来。地方当局招商引资，地盘实践上是廉价出售的。
为何北、上、广、深供地特别少，绝对来讲卖室第用地比较多的是四线或许一些偏僻的乡村。由于从地方当局的税收根源来说，省会乡村或许北、上、广、深有良多其他税收根源，它卖一点地就够花了，但四线乡村只能多卖点才够几年花的。
地盘的供应制度，是中国高房价最基本的缘由。假如我们的十八亿亩红线就是不能动，目前北京、上海乡村面积的一半是农地，剩下的地盘肯定偏贵。2015年全部8.7万亿商品房出售额，地盘出让金占37％，其他税收占20％几个点，加起来一共是62％。房价里最贵的一块就是地价，然后是税费。
客岁房地产开拓商上市企业的成本其实挺差的。一般我们以为房地产是暴利行业，可是过来两年成本直线降落。地价很贵，又不能融资，逼它借印子钱，盖起来又卖不进来，所以良多开拓商急着要转型。
对房地产的调控，限购不论用，限贷不论用，加税也不论用。上世纪八十年月末，日本的边沿税率到达过80％，也没能拦住房价下跌。由于在求过于供的时分，抑止了一段时间房价跟着支出下跌又回来了。住民的大局部支出和收入放在到屋子上，使得社会财富的分派极端好转，同时形成社会之间的活动性十分差。
限购、限贷政策长短常欠好的。香港在过来三年，一万万港币的屋子首付是五成，主如果它供应无限。假如能交得起这个首付，你就进入到这个俱乐部，便可以坐享地价下跌。交不首先付的就只能呆在里面，这愈加大了财富支出分派的好转。
什么政策管用？加大地盘供给。比来终究听到好消息，说北京、上海要加大地盘供给了。
将来我期望看到，复原2004年停失落的跨省换地。要维护农地，这块农地为何要在重庆中间呢，挨着市郊很近，我拿这块地换个远一点的可不可以？
就算要18亿亩红线的农地必需要弄农业，干吗非要拿上海、北京的一半地盘来种地呢？能不能用它跟西南、山西换点地呢？跨省换地过来弄过，2004年被叫停。特别是东南、西南有些乡村呈现一些国企的艰难，置换地盘多是潜伏处理一些问题的办法。
我们是要对维护农地和食粮自力更生赐与很大的关怀，可是跨省换地是否是也可以进步地盘运用效力？北京、上海一半以上的地盘如今仍是农地，比方北京是个缺水的乡村，但是北京的水资本七成用于农业消费，此中的效力和可承载力等良多问题都值得商议。
我们强调食粮自力更生，至多八成要自力更生，比来有个新政策要推进土豆成为一个主粮，这个也是好方法。由于种大米种小麦自力更生很难了，我们的粮价比外洋贵了50％，种土豆估量就有期望了。它的面前就是说，地盘绝对来讲稀缺了。
假如有些地盘由于某些缘由不能碰，比方说日本维护农地的政策，除招致支出分派好转，影响代际之间活动，更主要的是使乡村损失了合作力，由于地价太贵了，房价太贵了，人的本钱太贵了，最初全部乡村的合作力就失落上去了。
假如有人比你廉价，你就会损失合作力。我们的前面有印度，有西北亚和非洲国度，我们把本人弄贵了，就会损失合作力。如今北京雇一个员工或许雇一个保母贵的离谱，为何？他们的住是一个十分大的问题。
在这样的供地制度下，当局能不能做的好一点？当局拿了这么大一块地盘，要不要一次性拿？卖地当前能不能做一些公租房、廉租房？重庆的GDP发展速度全国第一，房价过来五年涨了12％，是最低的，并且重庆是独一历来没无限购过的乡村，吸收了少量非户籍生齿入户。作为一个国度，要做到居者有其屋，当局在房地产市场中可以发扬很大的感化。廉租房也好，公租房也好，北京、上海盖的太少了。
重庆的经历，处理了相当大的一局部需求，并且当局的财务做的也不错。新加坡也有现成的经历摆在那边。假如我们还像过来十年，房价一下去就限购、就限贷、就涨税，房价肯定会越调越高。自己会感觉这一次没有买就错过了一次时机，这实践上不是一个好的景象，迟早是要出问题的。我已经说过，要对中国的房价有点设想力。
中国的房价跟股票市场差不多，在无限供应的时分它就很贵，并且绝对贵的房价是质量欠好的屋子，因绝对的供应无限。有媒体报导说，北京的房价曾经超越纽约了，你去纽约买过屋子吗？美国的大乡村比方纽约、曼哈顿，你开车走进来一小时，外地的房价便可能要差十倍。纽约和美国中西部乡村比较，还会再相差十倍以上。而我们乡村间的落差其实不够大，一讲这个问题就要挨骂。
我们如今是郊区房价太贵，城里中心区却不敷贵。股票里所谓蓝筹，大盘是不贵的，贵的是小新创。缘由是在无限供应的时分，总价低的工具绝对贵，但这是不合理的。只需中国经济整体的增速持续保持上去，没有哪一个国度会在内需强大的时分能把房地财产扳倒在地上。
客岁和前年我们十分担忧经济增加问题。中国真没需求了吗？真的失落到中等支出圈套了？真的进入老龄化社会了？屋子限购，买车摇号，还不让生孩子，听下去仿佛不是没有内需。我们的政策和经济的表象是相加不起来的。说限制购车是由于路途不敷，路途不敷正好可以投资修路嘛。不论是日本仍是欧洲，有良多的老乡村，都是从汽车时期演变过去的，这些经历都是有的，该当去好勤学学，不能路途一堵就弄车辆限购。