近期，房价动摇的问题广受社会关心。国泰君安的研究数据显现，上半年中国主要的38个乡村中，唯一13个乡村的房价没有下降，占比34%。其他66%的乡村房价有不同水平的下降，此中涨幅超越10%的乡村有17个，占比45%；涨幅超越30%的乡村8个，占比21%。从涨幅最高的三个乡村看，深圳为76%，东莞为44%，而南京为37%。

房价的动摇激发了社会关于房产税的辩论，有的观念以为房产税可以抑止房价的下降。

房产税在调控房价中的感化

作甚房产税?房产税实质上是一种财富税，即对具有衡宇产权的一切者在其保有环节征收的一种税。从调理支出分派的角度看，征收房产税是十分需要的，由于其是个税的无效弥补。可是，我国从开端房产税变革以来，其更受关心的功用在因而否能抑止房价。

房价是市场买卖价钱的表现，本来与保有环节的房产税不该有直接的联络。在房地产买卖环节征收的税种浩繁，包罗增值税、契税、地盘增值税、印花税、乡村保护建立税及教育费附加等。明显，不管如何也不该将如斯重担落在保有环节征收的房产税上。

再者，调控房价有许多手段，例如使用市场的供应使房地产的价钱趋于均衡，使用地盘政策无效掌握房地产的发展速度，使用限购政策掌握房地产的需求等。可是，房产税为什么老是与调控房价直接联络呢?明显，在我国房产税具有的意义其实不局限于其所能征收税款自身，而是其开释进去的影响房地产投资者决心的一种旌旗灯号。因为房产税是一种保有环节征收的财富税，会招致房地产投资保有本钱的下降，因而其会抑止投资者的决心，从而招致投资需求增加，进而招致房价下跌。基于以上逻辑，因而局部观念以为在房价低落的布景下该当遍及征收房产税。

对此，笔者有不同见地。在以后动摇的房地产市场前提下，房产税的遍及征收有可能会招致房价下跌，但因为投资者决心招致的房价下跌具有较微风险，其有可能成为下一个“熔断机制”。在动摇的房地产市场情况下，波动应是重要条件。我们可以开释房产税的旌旗灯号，使房地产投资者有一个心理预期，从而给房地产市场降降温，但不该在这样一个动摇时点匆促出台房产税变革。

假定房地产市场呈现巨大震动，这是理想的中国经济没法承当的结果，由于房地产行业曾经联动着中国近百个行业，虽然我们以为中国经济对房地产的依靠水平不尽合理，但其是理想具有的。不合理的构造需求在一个渐进式的变革中软着陆，它需求足够的时间与耐烦。何况，如今中国房地产的格式明显不是因为税收要素形成的，例如，投资渠道的无限性、群众币币值的动摇、通货收缩、地盘财务等均应成为思索要素。治本还需治标，我们更需求去研究房地产价钱动摇的深条理缘由，从缘由动手处理问题，方为下策。

房产税变革的重点

固然，从临时来看，房地产税必然要变革。一则目前我国调理支出分派的税制具有一定缺点，缺少无效的财富税作为支持，形成获得人为、劳务等支出的主体交纳了更多的税，而主要依靠于财富性支出的穷人则税负较低，这明显不合理。二则房产税是地方财务支出的主要根源，“营改增”后地方税收体系一向未能找到主体的税种来作为支持，此中个税及房产税是呼声最高的两个地方税种。三则从调控房地产市场的角度看，为到达分析效应，除买卖环节的税收外，保有环节的房产税也是必不可少的。

那么，与现有的房产税相比较，房产税可做变革的方面在于：

一是从仅对经济用处的房产纳税，改成对一切保有房产的征收。这明显会扩展征收范畴，目前个人自住的衡宇，假定不是出租，也没有做运营自用，是不需交纳房产税的。假定将来改成遍及征收，而且房产税是保有环节的税收，每一年征收，那么简直每一个具有住房的家庭均会受此影响。固然，思索到人们生活的接受能力，应赐与一定的宽免，而最简单的办法即是关于家庭生齿赐与面积的宽免，虽不尽公道，由于在一套价值高的房产中宽免的面积虽与价值低的房产相反，但所发生的抵税效应却差异很大。

二是从对汗青本钱的税基纳税，改成以公道价值的税基纳税。以公道价值作为计税的根据，长处在于跟着房地产市场价钱的动摇，当局可以筹集到响应的财务支出，但缺陷也很分明，一是纳税本钱较高，由于要评价房产的价值需求本钱，尤此中国房地产的数目较多，单体评价虽然精确，但生怕难以施行；批量评价虽本钱比单体评价略低，但要完成国际常规“征评分离”，即税务机关纳税不评价税，则要肯定由什么样的机构来进行评税，而且如何确保评税的合感性，这都是繁杂的治理问题。因而可知，最便利的办法是由当局主管部分肯定好位置价值，由位置价值乘以响应的面积进行纳税。二则，按公道价值纳税关于唯一一套房的征税人来讲不尽公道，由于其在持有期间的价值变化并未发生理想的收益，用浮盈的税基来进行纳税只会添加其保有本钱，现实上保有者并未获得任何的增值报答。

三是存量增量均纳税。之前，重庆及上海曾进行过房产税的试点变革，此中重庆主要对存量纳税，而上海主要对增量纳税。其实，这两种做法都不尽合理。存量是指本来具有房产的征税人，增量是指新购房产的征税人。因为房产税是财富税，因而能否纳税主要应所以否具有产权作为界定的规范，而不该以存量或增量作为辨别能否纳税的规范。

固然，即便全面纳税，我国仍是会呈现一些特殊问题，例如小产权房能否应征收房产税的问题。假定有产权房纳税，而小产权房不纳税，必将会指导社会去购置小产权房。但关于一个不具有正当产权的房产纳税，需讨论其正当性。

受益原则应是将来征收房产税的原则

虽然，在我国关于房产税的变革有不同辩论，但在国际上，征收房产税的国度十分多。以美国为例，其税收主要由三方面来形成，联邦层级主要依靠于联邦所得税，州的层级主要依靠于批发税，而县市层级主要依靠于房产税。因而可知，房产税是美国地方税收的主要根源。因为需求承当这样的本钱，所以一个美国人在其年老时可能住公寓，丁壮时住别墅，在老年时则又要改成住老年公寓，由于其必需依据支出情况来调剂所寓居的屋子，由此掌握房产税的本钱。

比照外洋的房产税制度，笔者以为需求关心的是受益原则。其主要表现为，假定一个地方征收了房产税，而所征收到的房产税用于进步该地域的公共服务质量，则会因为该地域公共服务质量的晋升而使房产价钱下降，而下降的房产价钱会招致征收房产税的税基增大，则地方当局征收到更多房产税，当局又将这局部增收的房产税进一步用于改良地方的公共服务质量，以此构成良性循环。

因而可知，房产税的根本功用并不是用来调理房价，而是筹集资金改良公共服务的质量，进而作为个税的弥补调理支出分派的不服等。固然，在这类良性循环中，会构成充分的地方财务支出根源。对房产税不该舍本逐末。

(作者系北京国度管帐学院财税政策与使用研究所所长)

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