关于房产税的议论，一定要树立在精确看法其政策定位的根底上。为何要启征房产税，征收房产税的政策目的是什么？只要对这一根本问题有了精确看法，接上去细节性的、手艺性的议论才成心义。

房产税不是调控房价的政策东西

房产税的目的不该该是为了调控房价。客岁以来，一线乡村和局部二线乡村房地产市场呈现了新一轮下跌高潮，一般乡村乃至再一次思索经过限购等办法来停止房价下跌。在这样的布景下，有观念以为，如今推出房产税正好可以避免房价过快下跌。这类把房产税作为调控房价的政策东西的设法，从逻辑上是站不住脚的。

一方面，税制设想是一项关乎久远的根底性制度建立工程。尤其是像房产税这样触及重点行业、牵扯经济全局的税种，更是如斯。一旦经过立法顺序推出，就将是临时无效的，不可能随便作出调剂。而微观经济则是有周期的，房价作为一种资产价钱也具有分明的周期性。用临时的、制度性的法案作为短时间的、不肯定性的微观调控东西，自身就不合理。即使在当下取得一时胜利，在将来更久远的时间里也会支出价格。

另外一方面，即使退一步，认同经过房产税来停止房价下跌这一“仁慈”的客观希望，启征房产税也纷歧定是好的挑选。从经济学的角度而言，判别一项政策好欠好，不能看政策制订者的初志是否是好的，而要看该项政策可否完成政策制订者所期望到达的目的。回忆中外经济史，由于“仁慈”的政策反而招致恶果的案例其实不鲜见。不管从实际上、仍是实证上，房产税都没法起到停止房价下跌或是下降房价的成效。

开征房产税带来的“税收楔子”会依照供应弹性和需求弹性以一定的比例，分摊到买房人和卖房人身上，终究的平衡含税价钱不只不会下降，乃至还可能高于没有房产税的景象。实证研究也标明，上海和重庆两地房产税试点没有能够起到明显的调控房价的感化。

房价的上下取决于供应需求联系。目前，房价遍及下跌的阶段曾经过来，转而出现地区分化的格式。

北上深等乡村房价继续下跌，实质上是由于供应满意不了需求，是一个充足市场。形成充足的情愿，一方面是由于地盘供应政策的限制，另外一方面是因为乡村计划不合理招致的低容积率和低地盘运用效力。这些才是一线乡村房价过快下跌的“病根”地点。想要用房产税来医治这些病根，是探囊取物，乃至还会带来反作用。准确的做法，该当是在地盘供应和乡村计划高低工夫。

而在大局部三线及以下乡村，房价持续大幅下跌的动力其实不激烈。关于这些乡村，房地产的主要压力是“去库存”，经过房产税来调控这些地方的房价更是无从谈起。

高房价成为经济发展的“纠结点”

客不雅上，高房价和过来较长时间的房价下跌预期，曾经成为中国经济中多种问题和窘境的一个“纠结点”。由于高房价，制造业的休息力本钱随之下降，原本的比较优势在得到，面对着财产和就业流出的风险；由于房价下跌，少量资金由实业向房地产行业转移；由于耐久的房价下跌预期，货泉政策的传导机制堵塞，逆周期调控的成效愈来愈差。同时少量资金堆积在房地产上，久远来看也会添加全部金融体系的风险；由于高房价，一线乡村的良多年老人不胜重负、倍感焦灼，不能不放弃幻想和留在大乡村的时机，开端呈现了向二三四线乡村回流的景象；由于高房价，城镇化进程受阻，数以亿计的农人工居无定所，家庭临时两地分离，带来一系列的社会问题。更主要的是，由于房价下跌，中国社会的支出不服等和财富不服等日趋加重。房地产乃至曾经成为一道有形的鸿沟，把人群分为有房者和无房者两类。

特别值得注重的是，由房价下跌招致的一系列问题，常常并不是因为人与人之间能力、勤劳度、智力的差别形成，而一般是由命运、政策等非客观要素决议。一条马路两侧，三年前完全一样，仅仅由于乡村计划的缘由，三年后一侧的住民获得了两三套回迁房，成为百万财主、万万财主，而另外一侧依旧是低矮的平房，每个月三千块钱人为支出。这样的景象在过来十多年的乡村建立高潮中少见多怪。假如任由这类趋向发展，社会的公道感、公理感会被歪曲，年老人依托休息和聪慧守业兴业的热诚会蒙受冲击，人们会觉得莫衷一是。

房价下降、房地产的增值很大水平下去自于全国经济发展程度的晋升，来自于地点乡村根底设备建立的晋升，来自于周边黉舍、医院、剧院、商场等配套设备的完美，和货泉金融情况的转变。这是经济学上典型的“内部性”问题。这类由内部性带来的收益该当有一个合理的分享机制。

出于公道公理方面的思索，对套数或许人均住房面积超越一定规范的工具征收房产税具有合感性。但不该遍及征收，特别是在目前的经济情势下，遍及征收房产税弊大于利。

相比房产税，新一轮房改才是根本之策

即使如斯，房产税的感化不该被高估。关于推进社会公道公理、树立合理的“内部性收益”分享机制而言，房产税的感化依然长短常无限的。根本之策是要发动新一轮住房体系体例变革。

1994年，我国开端深化住房体系体例变革，事先面对的重要问题是房地产市场缺掉。变革的主要办法就是施行住房商品化，这带来了接上去二十多年房地产行业继续的昌盛。房地产不只成为拉动中国经济增加的主要引擎，同时同样成为地方财务支出的主要根源，可谓功不可没。

二十多年以后，房地产行业面对的情势与1994年房改时面对的情势曾经完全不同了，中国经济的大情况也与事先大不相反。因此，“新一轮房改”的重要起点，就是对房地产行业在国民经济全局中的感化进行从头定位。新定位的中心在于明白以下两点：

第一，要回归住房实质，下降房地产的金融属性。屋子是给人住的，这个定位不能偏离。为此还必需认识到，“新一轮房改”不是伶仃具有的，不可能独自完成，而必需与金融体系体例变革谐和并进。在金融市场不兴旺、住民缺少牢靠优良投资品的状况下，下降房地产金融属性只能是一句废话。

第二，要发展租房市场，探究灵敏的产权制度，多种道路完成住有所居。要推进租房市场建立，经过当局、企业和金融机构的单独勤奋，构成一个活泼度高、波动性强的租房市场，重点服务两类人群：一类是刚毕业开端任务、处于职业生涯起步阶段的年老人，另外一类是在乡村打工的农人工。另外，要给地方当局留出政策空间，答应探究立异，答应试点，答应过渡性的暂时政策放置。主动探究“先租后买”、“租售结合”、“倒按揭”、“共有产权”、“过渡性产权”等多种方式的买卖立异和制度立异，在防备风险的条件下，让更多的家庭享用到波动的、与支出程度相顺应的住房服务。

(冯煦明中国社会迷信院财经计谋研究院、清华大学中国与世界经济研究核心研究员)

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