新的租赁
管帐原则曾经酝酿多时，颠末多年议论如今终究灰尘落定。2016年1月，新原则——《国际
财政演讲原则第16号——租赁》（IFRS 16）公布，新原则将于2019年1月1日开端或以后的管帐期间失效，代替现行的《国际
管帐原则第17号——租赁》（IAS 17）。
新的IFRS 16带来的不只是管帐原则的转变，另有更长远的影响。不管是地产发展商、批发、服务企业或旅店集团，都该当全面审阅各自的房产和
融资战略，万万不可低估新管帐原则带来的影响。
为什么要注重新原则
依照现行原则，运营租赁的支付金钱会在产生时在
损益中用度化，但在新的租赁原则施行后，最大的转变是承租人在对租赁进行管帐处置时，需求将租赁资产及欠债记入
资产欠债表内，而租赁欠债需求计提本钱。
归纳综合而言，依照新的IFRS 16，承租人所运用的管帐形式需求将一切严重的租赁在资产欠债表内确认。
换言之，承租多项资产的企业的资产和欠债都将同时添加。
依照新的租赁原则，虽然现金房钱不会产生改动，但租赁用度将会前高后低（其缘由是在最后几年，租赁将作为摊销存款进行管帐处置，招致最后几年计提的本钱较高，以后则逐步在租赁期内降落）。因而，企业的成本（Net profit）在租赁开端的最后几年相比现行管帐形式将会降落，每股收益（Earnings per share）也会增加。
从承租人的角度来看，批发和服务等签署租约较多的行业要如何应对？
对批发业的影响
批发企业在微不雅和微观层面都面对一系列的应战。鉴于越来越多的消耗者挑选网购，挪动手艺日趋幼稚，批发商不能不慎重治理各自的实体店肆。
房钱本钱占批发企业运营治理用度的很大一局部，在以后的市场情况下，批发企业需求思索将来的营业形式及租赁的处置体例。批发企业若不清楚将来5至10年市场对实体店肆的需求，则思索不签署临时租赁条约，亦可能会偏向于签署较短的租约或含有中缀条目的租约，由于租约愈短，资产欠债表中的欠债就愈低。
批发企业应评价新的租赁管帐原则（IFRS 16）形成的影响，包罗要将一切的店肆租赁权利记入资产欠债表内，并在资产欠债表的另外一侧添加了一项新的“运用权”资产，同时不能低估租赁用度（包罗本钱本钱）的影响。
对服务业的影响
新的租赁管帐原则对服务业（包罗金融服务和支撑服务企业）的影响愈加明显。
这些企业的发展主要依托
人力资本，普通都是租赁办公场合后支付房钱，并尽可能保持资产欠债表的「轻巧」。新的租赁管帐原则请求将大额的资产和欠债记入资产欠债表，这可能招致相干企业从头思索某些条约条目和营业常规，如对短时间租约的偏心、续租挑选权、买卖的构造或订价等。
对债权和融资的影响
租赁管帐的转变对承租人和出租人而言，城市在债权和融资方面带来严重影响。
在租赁开端的最后几年，因为租赁支付的本钱较高，因而对净成本和每股收益均会形成影响。虽然从现金角度看没有什么转变，但企业需求将转变带来的影响奉告持份者和股东。关于现有银行存款下的财政许诺（Financial covenants），需求思索的问题是在采用新的管帐原则以后，因为资产欠债表上的债权显得愈加繁重，能否需求对财政许诺的计较进行订正。
对估值的影响
关于业主而言，虽然不具有管帐方面的影响，但如果承租人都期望变短租约，可能对
投资物业的估值发生影响。
承租人需求关心
毫无疑问，关于任何具有大范围运营租赁的承租人而言，该项新原则都将发生严重的系统影响。可是，该项新原则供给了若干宽免规则和
实务烦琐办法，以下降承租人使用原则的难度：
小额项目租赁可被宽免，即便影响严重的也合用。这些一般是指资产全新时的价值为5000美元或以下的项目，比方个人计较机、手机等。
短时间租赁可被宽免。这指的是租赁期为12个月或以下的租赁。
新的IFRS 16带来的不只是管帐原则的转变，另有更长远的影响。公司必需在年报中披露采用在以后管帐期间还没有失效的新原则和注释可能带来的影响，并该当思索阐明公司能否正在评价IFRS 16新租赁原则形成的影响。企业（不管是地产发展商，仍是批发、服务企业、旅店集团）都该当全面审阅各自的房产和融资战略，万万不可低估新管帐原则带来的影响。
接上去怎样办
有鉴于此，企业及其董事会可思索采纳以下办法：
起首，要拾掇出一切使用新原则所需的相干租赁数据，尤其是租赁的时间和事先的收益率和融资本钱；
其次，要评价融资和存款条约变卦形成的潜伏影响，从
税务角度思索有无其他办法来应对物业租赁产生的转变；
最初，要实时将新原则带来的影响奉告股东和持份者，重点关心的形式包罗对财政功绩的影响、施行的预期本钱，和营业形式可能产生的转变。
（作者邓苑仪，毕马威中国散伙人。本文曾于2016年2月17日在香港《信报财经旧事》登载）
[义务编纂：水琼]
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