从“微观”角度注释和猜测房地产价钱，常常过于牵强或许并没有猜测力。我们从“微不雅”和“金融”角度来对房地产价钱的将来走势和市场构造性特点给出判别，供投资者参考。
2015年开端，房地产价钱呈现下跌，随后的两年时间里，以一线乡村为代表，局部二线乡村追随，国际房地产市场呈现了一大波“牛市”，对房地产的议论又开端起来，最典型的两种声响是“一线房地产稀缺，将持续下跌”，和“中国房地产泡沫严峻，势必崩盘”，而大少数关于地产价钱走势的剖析视角包罗：生齿流入、乡村化进程、住民资产设置装备摆设、汇率升值、通胀预期等等，我们以为，从这些角度来剖析地产价钱趋向或许动摇，逻辑上看似都能说得通，可是“模子”都过于“精细”，注释力不敷：
第一，有些变量过来或许有注释力，如今并不是决议房地产的主要变量。
举例来讲，逻辑下去说，假定其他前提稳定的状况下，生齿流入固然会招致房价下跌，可是如何事前判别生齿能否会流入?只是在房价明显下跌以后，找到的统计意义上与房价相干的一个变量罢了，未必具有因果联系。中国生齿增速在0.5%左右，总量添加很少，全国范畴内的生齿活动都只是“构造性”的“从乡村流向乡村”，从“小乡村流向大乡村”，变革关闭多年以后，“生齿活动”大致是趋于均衡的，各大乡村净流入的生齿数量占全部乡村的生齿范围相当少，“大范围迁移”也就产生在“春节”前后，或许是某些乡村举行巨型活动而招致的“临时性”生齿流入。我们没法设想，忽然某一年上海或许北京净添加了几百万常驻生齿。现实上，2015年，上海常住生齿是净增加的，可是上海房价跌了么?反而是涨得更快。更进一步来看，2015年以来，大局部大乡村房价都在下跌，莫非都呈现了“生齿净流入”么?数学上就配不服说欠亨：全国生齿总共才涨了0.5%，大乡村的生齿“净流入”加总起来是靠近于零的，怎样推进全体的房地产价钱?
固然另有一部人，可能并未统计到“净流入“的常住生齿口径外面，那就是“农人工”进城，可是一方面，2014年以后实体经济增速乏力，地产投资低迷，大乡村新增的就业鄙人降，房钱跟着房价下跌，农人工反而可能减速“返乡”;另外一方面，依托农人工的菲薄支出，能推进京、沪、深的房价下跌么?推进城乡结合部的低端房地产的房钱我相信，推进动辄价值上百万几百万的房价，打死我也不信，你信么?
乃至我们可以有更加合理的揣度，生齿流入与房价极可能是负相干，莫非不是么?房价大幅下跌，招致原本可以在一线乡村安居的生齿流到了其他乡村，带来的反而是生齿的“净流出”。
决议生齿流入流出的要素很繁杂，跟天气、寓居情况、就业时机、安居落户政策、房价等等多种要素相关，决议房价的要素异样也很繁杂，房地产也不简单就只要寓居一种功用。或许在变革关闭后中国城镇化过程当中，也同时随同了乡村住房从“方案”到“市场化”的过程，二者在一段时间内有相反的趋向，这大概契合生齿与房地产价钱的正相干。可是跟着房地产买卖市场活泼，房地产愈来愈具有金融属性，生齿这类“基本面”目标也就注释不了房价的趋向或许动摇，乃至会反过去遭到房价的影响。
第二，有些变量自身就与房价互相影响，乃至遭到房价影响，单向的因果联系大概其实不具有。
比方通胀预期与房价的联系，一方面，房地产供需比较慌张的时分，房租和房价的下跌同步，本钱就经过房租的下跌传导到了物价，正如一个简单的事理，“猪肉跌价”会招致“馒头”价钱下跌，由于做馒头的徒弟要吃肉包子;另外一方面，国度常常在房价下跌的时分，收紧地产政策，带来更高的买卖本钱，例如二手房的买卖本钱是10%，换手十次，房价就要涨一倍。
我们权且不论统计局能否在CPI中把寓居的权重肯定得足够合理，微不雅来看，必需得供认，与房地产相干的寓居价钱明显是通胀的一个主要构成局部，二者之间有相干性，可是因果联系其实不是那么明白和直接：房价大幅下跌，假如动员房钱下跌，会招致通胀和通胀预期会下降;反过去，假如住民预期除房价以外的物价将来会下跌，会添加对房地产的需求来对冲通胀风险么?我们会由于担忧将来吃不起猪肉蔬菜而去买几百万的屋子对冲么?光是生意屋子的买卖本钱估量都够吃好多年的猪肉和蔬菜了。明显，思索到房地产的“寓居”属性与其他消耗品具有巨大差异，住民由于担忧屋子自身呈现下跌而去买房的效果会更强，是“房价下跌预期”在推高房价，而不是“通胀预期”。
第三，剖析和猜测所用的大局部微观变量，大少数是统计低频数据，用于预先注释“讲故事”可以，可是其实不具有前瞻性和猜测性。
房地产尤其是一线乡村的房地产，其价钱转变曾经远远偏离乃至超越“基本面”所能够注释的水平，房地产的金融属性愈来愈强。2014-2015年，微观基本面的动摇极小，可是股市、债市、房市都呈现了一大波牛市，不是“微观”推进了房价股价，而是“微观故事”跟着资产价钱的转变而不断的转变，涨了就是各类“XX牛”满山跑，跌了就是各类“黑天鹅”满天飞。
我们需求议论的不是恶性通胀、货泉大幅升值带来的房地产价钱“标价”式的下跌，而是指房价绝对于其他资产的下跌，不然剖析和猜测房价是没成心义的。从一个临时剖析债券走势利率走势的剖析师角度来看，房地产价钱极可能不能用保守的“微观”视角来看，需求从“金融视角”或许“微不雅视角”来剖析。只要剖析清楚了影响房价的要害要素，才具有猜测将来房价走势的可能性。
第一个主要要素是，潜伏购房者的资金情况。落实到微不雅上，房价要下跌，得有人有钱来买房，这是需要前提。钱那里来?一是任务挣钱，二是支出分派，三是乞贷加杠杆。
(1)一般的人为支出固然取决于经济增加，2002年以来，表面GDP以两位数程度增加，住民支出的涨幅也相似，房价的均匀年涨幅也超越10%，三者基本是一致的;
(2)可是为什么会具有有些乡村房价涨很多，有的地方房价不涨呢?为什么深圳、上海、北京的房价下跌不同步呢?问题的要害在于支出分派机制。房价的下跌常常是跟最具购置志愿和购置能力的购房者支出相关，而不是均匀支出。每轮经济高速增加，或许非房地产的资产价钱泡沫呈现，城市呈现支出大幅下跌的一群人，这些人是支出分派过程当中的“赢家”，他们的购房志愿和购房能力最强，对房价的下跌起到了主要推进感化。2014下半年股票市场开端走牛，一级市场新股上市后继续暴跌，二级市场杠杆融资涨幅惊人，“一局部人”的财富大幅下降，再加上房地产政策抓紧，央行货泉政策抓紧，2015年年终，股票市场“牛市”发生的巨额财富效应使得深圳房地产领涨，上海、北京房地产跟涨;
(3)加杠杆。一旦房地产构成下跌预期，住民可以经过杠杆来购置房地产，2016年除一般的贸易银行按揭存款大幅飙升之外，另有各类“首付贷”乃至是P2P理财富品来为住民购置房地产融资。只需房价一向下跌，加杠杆购置房地产的报答相当可不雅。
第二个要素，房地产还能作为价值贮藏或许微观对冲东西。一局部人支出增加过快，招致需求东西来贮藏财富，房地产作为标的金额巨大，并且是能够追随通胀的资产，被作为财富贮藏的东西，笔者切身阅历，在买房看房过程当中，有相当一局部屋子是完全闲置形态(不租不卖不住)，边沿下去看，这改动了房地产的供需情况，房价愈加“易涨难跌”。中国并未全面征收财富税或许遗产税来改动支出再次分派，支出和财富分派不均的状况加重，再加上经济增加临时保持较高速度招致一局部人积聚了巨额财富，房地产作为“价值贮藏”的东西需求临时具有。微不雅来看，因为国际持有房产的本钱很低，还能收取房钱，一线乡村房地产的买卖活泼包管了房地产的活动性，因而作为价值贮藏东西长短常适宜的。
货泉升值过程当中，房地产可以作为对冲货泉升值的微观东西，缘由很简单：辅币升值，可以有两种道路来对冲，一是添加外币资产，二是添加辅币欠债，投资房地产又是国际少有的可以“加杠杆”添加辅币欠债的东西，假如不思索买卖本钱，某种水平下去说，比直接添加外币资产还要更加无效的对冲群众币升值(假如价钱和房钱适宜，房地产乃至会有正的Carry，这样对冲本钱更低)。
第三个要素，交通改良改动郊区和市核心、一线乡村和二三线乡村的房价价差。大乡村的交通根底设备日趋齐备，招致郊区和市核心的差异减少，进而带来郊区房价的下跌幅度要弘远于市核心。因为乡村根底设备投资不时添加，北京上海的地铁线路愈来愈稠密兴旺，招致的后果是郊区的交通本钱大幅降落(不但是交通用度，更主如果交通时间)，郊区的房地产因为原本相对价钱偏低，再加上“基本面”边沿改良，因而近几年一线乡村郊区房地产下跌的幅度要远高于市核心。
更进一步来看，因为国际主要乡村之间的高铁线路建成，一线乡村和其他乡村之间的交通比过来愈加方便快速，实践上是有益于生齿往一线乡村集合的，除我们之前说到的支出分派机制招致的乡村之间住民的支出差异扩展以外，因为远间隔交通改良也会添加了一线乡村房地产的净需求(因为乡村之间的差别扩展，其他乡村到一线乡村的流入需求要大于一线乡村到其他乡村的流入需求)，招致一线乡村与其他乡村之间的房价差别在不时扩展。
另外，国际油价从2008年见顶以后，从最高程度下跌了超越50%，明显油价下跌是有益于下降乡村各区域的交通本钱的，关于一线乡村的郊区房价是利好。换句话讲，近郊的房地产是交通用度的对冲变量，某种水平上是做空油价和做空交通本钱的东西。
固然，影响房价的要素另有良多，比方说乡村拆迁引起的一局部住民购置力大幅下降，比方地方当局经过供应来对地盘价钱施加“刚性”影响，比方乡村行政核心的迁徙等等。其实，房地产作为主要的金融资产，决议房价的要素都是“微不雅”的，或许基于“金融”层面的，“微观”层面的要素大少数是“预先”总结的，对房地产价钱走势的注释要末是过于牵强，要末是根本不具有猜测力。
最初议论一点，后续房价会如何走?正如我们在后面剖析的，决议房价的要素是“微不雅”的，因而给出一个对全体房价走势的判别是比较艰难的，但不管如何，我们仍是依据对主要的“微不雅”要素的揣度，从“金融”角度来给出对房价走势和构造性特点的判别，不求猜测精确，期望能对投资者剖析房价有一定的协助和自创意义：
(1)地产“加杠杆”的感化跟着“限购限贷”政策的进一步收紧而逐步消掉，并且思索到房地产买卖用度十分高，地产的“对冲价值”和“买卖价值”在大幅降落。从这一点来看，房地产的“投契”价值在分明降落;
(2)一线乡村的房钱曾经大幅滞后于房价，2015-2016年房钱报答率大幅降落，意味着房地产的“估值”偏贵，房地产的“设置装备摆设”价值也在分明降落;
(3)郊区和市核心房价的价差在大幅缩窄，油价下跌、交通改良和低总价等“利多”要素曾经被透支，一线乡村郊区的房价有调剂风险;
(4)假如真的会有“金融去杠杆”，那么会招致住民全体表面支出降落，即便是分派机制没有任何转变，也会使得购房需求相比2015-2016年呈现分明降落，对房地产价钱构成比较大的下行压力;
(5)全体经济下行的状况下，一线乡村因为“范围效应”和生齿“会聚”效应，有益于下降买卖本钱，房价相比其他乡村更容易失掉支持。可是从表面房价来看，因为一线乡村房地产活动性好，成交活泼，反而会看起来比成交不活泼，活动性差的其他乡村的价钱“跌得更多”;
(6)只需中国依然能够保持5-6%的增加，住民依然会有兴旺的改良性寓居需求，房价的调剂大概不会是以房价的下跌来完成，也有可能会以“寓居质量”的晋升来完成。
和股票市场下跌相似，房地产市场的“最初一波”下跌就是“加杠杆”，而跟着房地产的“买卖价值”、“对冲价值”、“设置装备摆设价值”的大幅降落，再思索到2017年的“金融去杠杆”的压力下降，2017年房地产面对“去杠杆”带来的调剂风险，“一线乡村房价永久涨”的神话大概会被突破。